Was Mieter mit Gasheizung in der Nebenkostenabrechnung prüfen können

Wer in einem Mehrfamilienhaus mit zentraler Gasheizung wohnt, hat keinen eigenen Gasvertrag. Der Vermieter wählt den Lieferanten, und die Kosten kommen über die Heizkostenabrechnung bei den Mietern an. Trotzdem sind Mieter nicht nur Empfänger dieser Abrechnung: Sie können sie prüfen, Belege einsehen und mit wenigen Zahlen nachrechnen, welchen Preis je Kilowattstunde das Haus tatsächlich bezahlt hat.

Die Heizkostenabrechnung ist für viele Mieter der unübersichtlichste Teil der Nebenkostenabrechnung: Verbrauchseinheiten, Flächenanteile, Brennstoffkosten und Nebenkosten der Anlage, verteilt nach einem Schlüssel, der sich nicht auf den ersten Blick erschließt. Dabei folgen die Regeln einem festen Rahmen: der Heizkostenverordnung und dem Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Bei Zentralheizung entscheidet der Vermieter über den Gasvertrag

Bei einer zentralen Heizungsanlage gibt es einen Gasanschluss für das ganze Haus. Vertragspartner des Gaslieferanten ist der Eigentümer oder die Hausverwaltung. Mieter können diesen Vertrag weder wechseln noch kündigen; sie zahlen ihren Anteil an den Kosten, die der Vermieter umlegt. Das ist zulässig, denn Heizkosten gehören zu den Betriebskosten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen, sofern der Mietvertrag das vorsieht.

Ganz frei ist der Vermieter bei der Wahl des Lieferanten aber nicht. Nach § 556 Abs. 3 BGB gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: Bei der Abrechnung von Betriebskosten muss der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Er muss nicht den günstigsten Tarif am Markt finden, darf aber auch nicht über Jahre einen erkennbar überteuerten Vertrag laufen lassen, wenn deutlich günstigere Angebote ohne Weiteres verfügbar wären. In der Praxis ist das ein Maßstab, an dem sich eine Abrechnung messen lässt, keine Zusage des besten Preises.

Was die Heizkostenverordnung vorgibt

Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass die Kosten der zentralen Heizung zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch der einzelnen Wohnungen verteilt werden. Der restliche Anteil von 30 bis 50 Prozent wird nach der Wohnfläche oder dem umbauten Raum verteilt. Welcher Schlüssel im Haus gilt, legt der Vermieter innerhalb dieser Spanne fest; er muss in der Abrechnung erkennbar sein.

Der Verbrauch wird über Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder über Wärmemengenzähler erfasst. Wird gar nicht nach Verbrauch abgerechnet, obwohl das vorgeschrieben wäre, dürfen Mieter den auf sie entfallenden Kostenanteil nach § 12 der Verordnung um 15 Prozent kürzen. Sind die Messgeräte fernablesbar, müssen Mieter außerdem monatlich über ihren Verbrauch informiert werden.

Welche Positionen in der Heizkostenabrechnung stehen

Eine ordnungsgemäße Abrechnung nennt zunächst die Gesamtkosten der Anlage für das ganze Haus, dann den Verteilerschlüssel und schließlich den Anteil der einzelnen Wohnung. Zu den Gesamtkosten gehören typischerweise:

• Brennstoffkosten: die Gaskosten laut Rechnungen des Lieferanten, in der Regel mit Angabe der gelieferten Kilowattstunden. Das ist die größte Position.
• Betriebsstrom: der Strom für Pumpen, Brenner und Regelung der Heizanlage.
• Wartung und Reinigung: die regelmäßige Wartung des Kessels und die Kosten des Schornsteinfegers.
• Verbrauchserfassung: Miete oder Kauf der Messgeräte, Ablesung und Abrechnung durch den Messdienstleister sowie Eichkosten.
• Warmwasser: Wird das Warmwasser zentral über die Heizung erzeugt, wird dessen Anteil an den Brennstoffkosten abgetrennt und separat verteilt.

Nicht in die Heizkostenabrechnung gehören Reparaturen, der Austausch des Kessels oder Verwaltungskosten; das trägt der Vermieter selbst.

Den Gaspreis je Kilowattstunde zurückrechnen

Die interessanteste Zahl für Mieter steht meist nicht direkt in der Abrechnung, lässt sich aber leicht ermitteln: der Preis, den das Haus je Kilowattstunde Gas bezahlt hat. Dafür werden die Brennstoffkosten durch die gelieferte Gasmenge geteilt. Beide Angaben müssen in der Abrechnung oder in den Belegen stehen.

Ein Preis von 11,5 Cent bedeutet nicht automatisch, dass der Vermieter unwirtschaftlich gehandelt hat. Der Modellpreis gilt für Neukunden mit Haushaltsmengen; Verträge für Mehrfamilienhäuser laufen oft länger, und wer in einer teuren Marktphase abgeschlossen hat, zahlt noch die damaligen Konditionen. Auch der Grundpreis kann in den Brennstoffkosten stecken. Der Wert ist eine Orientierung: Liegt er deutlich über den aktuellen Marktpreisen, ist eine sachliche Nachfrage bei der Hausverwaltung angebracht, wann der Vertrag zuletzt geprüft wurde. Warum jeder Cent beim Gas so stark ins Gewicht fällt, erklärt der Beitrag darüber, warum ein Cent beim Gas mehr wiegt als beim Strom.

Belegeinsicht: welche Unterlagen Mieter sehen dürfen

Nach § 556 BGB dürfen Mieter die Belege zur Abrechnung einsehen. Dazu gehören die Gasrechnungen des Lieferanten, die Rechnungen für Wartung und Schornsteinfeger, die Abrechnung des Messdienstleisters und die Ableseprotokolle. Die Einsicht findet in der Regel beim Vermieter oder bei der Hausverwaltung statt. Sinnvoll ist, vorher schriftlich mitzuteilen, welche Belege gewünscht sind.

Wer prüfen möchte, ob die Gesamtkosten stimmen, braucht vor allem die Lieferantenrechnungen. Wer prüfen möchte, ob der eigene Anteil stimmt, braucht zusätzlich die Ableseprotokolle und die Summe der Verbrauchseinheiten im Haus.

Zwei Fristen aus § 556 Abs. 3 BGB

Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen. Mieter haben nach Zugang der Abrechnung zwölf Monate Zeit, Einwendungen mitzuteilen.

Was die Fristen in der Praxis bedeuten

Endet der Abrechnungszeitraum am 31. Dezember, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des Folgejahres zugegangen sein. Kommt sie später, kann der Vermieter eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt und ist weiterhin auszuzahlen.

Umgekehrt sind Einwendungen des Mieters nach Ablauf von zwölf Monaten seit Zugang ausgeschlossen, wenn der Mieter die Verspätung zu vertreten hat. Ein Jahr ist ausreichend Zeit, um Belege einzusehen und in Ruhe nachzurechnen; auf unbestimmte Zeit verschieben sollte man die Prüfung aber nicht.

Etagenheizung: der eigene Vertrag als Sonderfall

Anders liegt der Fall bei einer Gasetagenheizung. Dann hat die Wohnung eine eigene Therme und einen eigenen Gaszähler, und der Mieter schließt den Gasvertrag selbst ab. Die Heizkosten tauchen in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters gar nicht auf, abgesehen von der Wartung der Therme, falls sie vertraglich auf den Mieter umgelegt ist.

Für diese Mieter gilt dasselbe wie für Eigentümer: Sie können den Lieferanten frei wählen, den Tarif vergleichen und wechseln. Die Zahlen dafür stehen in der eigenen Jahresabrechnung des Gaslieferanten, wie der Beitrag zur Jahresabrechnung zeigt. Wer nach dem Einzug nie einen eigenen Vertrag abgeschlossen hat, wird automatisch vom örtlichen Grundversorger beliefert. Das ist ein guter Anlass, die eigenen Konditionen mit aktuellen Angeboten zu vergleichen. Wie sich daraus bei unverändertem Verbrauch ein anderer Preis ergeben kann, beschreibt der Beitrag darüber, wie bei derselben Versorgung mehr vom eigenen Geld übrig bleiben kann.

Für wen sich der Blick lohnt

Die Prüfung der Heizkostenabrechnung ist für alle Mieter mit Zentralheizung sinnvoll, besonders aber in drei Fällen: wenn die Heizkosten gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen sind, ohne dass der eigene Verbrauch gestiegen ist; wenn der Verteilerschlüssel oder die Gesamtkosten in der Abrechnung nicht ausgewiesen sind; und wenn der zurückgerechnete Gaspreis auffällig weit über den aktuellen Vergleichswerten liegt. Mieter mit Etagenheizung stehen dagegen vor derselben Frage wie Eigentümer: Passt der eigene Gastarif noch zum eigenen Verbrauch?

Fazit

Bei Zentralheizung wählt der Vermieter den Gaslieferanten, aber die Abrechnung lässt sich nachvollziehen. Die Heizkostenverordnung gibt vor, dass 50 bis 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden, § 556 BGB sichert die Belegeinsicht und verpflichtet den Vermieter zur Wirtschaftlichkeit. Wer die Brennstoffkosten durch die gelieferte Gasmenge teilt, erhält den Preis je Kilowattstunde und kann ihn mit aktuellen Vergleichswerten einordnen. Für die Abrechnung und für Einwendungen gilt jeweils eine Frist von zwölf Monaten. Mieter mit Etagenheizung haben einen eigenen Vertrag und damit auch die Möglichkeit, den Tarif selbst zu vergleichen.

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